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居民小区车位是怎么规定的

来源:华律网整理 发表时间:2019-03-26 浏览:61709次

现在的物质水平逐年提高,越来越的人有能力购买小车,但是所居住的小区房屋确是好多年前购买的,以至于很多人都在说,某某小区的车位?#29616;?#19981;够,很多住户都把车子停在马路边上。那么到底关于居民小区车位是怎么规定的呢?下面小编为大家一一解答。

一、住宅小区地面停车位

所谓地面停车位是指直接设置在小区地表,以划线?#25351;?#26041;式标明的停车设施,一般需要得到政府颁发的《建设规划许可证》。《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。该条明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。通常来讲,房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后,并办理了初始登记及转移登记,房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内,因此,该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。地面停车位只是通过划线?#25351;?#32780;成,不具备建筑物所要求的遮蔽性,即不符合构造上的和使用上的独立性标准。但不管其性质如何,该?#36136;?#29992;权所产生的?#25214;?#24517;须归全体区分所有人享有。结合我国实际,应该由地面停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金,同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此,无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议,对有关?#25214;?#20998;配作出具体约定后,才能设立和运营地面停车位。否则,将构成无权处分的侵权行为。 

二、住宅小区地下停车位 

所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。随着社会经济的不断发展以及对土地需求的?#25214;?#33192;?#20572;?#29616;代建筑不得不更多地向上下空间发展,包括地表上空和地下空间。正是对地下空间的充分利用,才导致?#35828;?#19979;停车位的出现。 

确认地下停车位产权的归属必须有一个前提,即对地下停车位的权利结构有非常清楚的认识。只要具备构造上和使用上的独立性,即可以成为所有权的客体。我国《城市房地产管理法》第六十条规定:“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记,?#19978;?#32423;以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更?#20445;?#24212;当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,同级人民政府更换或者更改土地使用权证书……”也就是说,在我国的房地产管理?#26657;?#25151;屋所有权、土地使用权合一。业主购买了房屋,其相应的土地使用权也即属于业主所享有。住宅房屋的地下设施,也必须依附于土地。因此,我们说地下车库、车位等设施是业主花钱买地、开发商花钱建设的。所以,如果单?#30475;?#22320;下车库、车位作为商品性质来看,其价值是业主和开发商共同创造的。当住宅小区的房屋出售完毕以后,开发商如果还享有住宅小区地下车库,车位所有权,则意味着业主在享有房屋所有权、土地使用权的同?#20445;?#24320;发商也同时享有部分土地使用权,违反了房屋所有权和土地使用权合一行使原则。地下停车库(场)四至界明确,与其上的房屋有墙壁相隔,已成为与住房相区别的、独立的特定物,可以成为单独所有权的客体。

然而,结合我国房地产市场的实践来看,如果一概地赋予地下停车位以单独所有权,亦即赋予房地产开发商对地下停车位享有完全的产权的话,会导致显失公平的结果出现。其原因便在于地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的,即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。换句话说,该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊,地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。从现?#30331;?#20917;来看,由于该种停车位建立在全体业主所共同拥有使用权的土地上,自己不拥有相应的土地使用权,是无法取得产权证的。因此,实践?#26657;?#24320;发商在售房合同?#24615;?#23450;的“停车位的产权属于卖方”的条款应当属于无效条款。该种地下停车位的权益应由小区的业主共同享有,开发商或者物业公司是无权擅?#28304;?#20998;的。当然在征得业主大会同意后,开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委?#26657;?#23558;停车位予以出租,所得租金收入归全体业主所有,用于弥补物业管理费用开支。同?#20445;?#20572;车位使用人必须相应交纳提供看管服务的物业公司看管费用。

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    判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用,应满足以下条件之一: 1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内; 2)开发商在出售单元房屋时?#20449;?#26080;偿提供地下车库; 3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内; 4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他?#36136;?#36829;法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。扩展资?#24076;? 1、 不得销售的公共配套设施开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设?#31119;?#21830;品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。2、 可以销售的公共配套设施虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关?#25285;?#19981;是主物与从物关?#25285;?#31995;相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有?#20449;?#26080;偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商?#28304;?#20139;有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。 3、非住宅区的配套设施这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,?#28304;?#31867;地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届?#20445;?#20316;为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。 4、利用人防工程进行改造成的下车库1996 年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定?#35828;?#19979;人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁?#25214;?原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁?#30830;?#24335;的使用权、?#25214;?#26435;和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。 如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关?#38469;?#35268;范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

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